Abogados inmobiliarios

Primero, quién aparece como propietario en el Registro Público y si coincide con quien vende, y qué hipotecas, embargos o anotaciones constan en el folio real. Después, los adeudos de predial, agua y, en su caso, cuotas de condominio, y que la descripción del inmueble coincida en escritura, Registro y catastro. También quién debe firmar: si el vendedor está casado por sociedad conyugal, si el inmueble forma parte de una sucesión o si firma un apoderado, en cuyo caso hay que confirmar que el poder es auténtico, está vigente y le da facultades para vender. Una venta hecha con documentos falsos o sin consentimiento del dueño puede anularse aunque el comprador haya actuado de buena fe. No conviene entregar anticipos sin un contrato que diga qué pasa con ese dinero si la operación no se concreta. Para empezar bastan la escritura o el título, una identificación del vendedor y la última boleta predial.

Si la compraventa consta por escrito o puede acreditarse y usted cumplió lo que le correspondía —por lo general, pagar el precio—, puede exigirse judicialmente que el vendedor otorgue y firme la escritura. Esa reclamación no se pierde solo porque haya vencido el plazo que se pactó para escriturar. Antes de demandar conviene revisar el folio real: si el inmueble ya tiene embargos, anotaciones o una venta posterior inscrita, la estrategia cambia, porque frente a terceros cuenta lo que está inscrito. Se necesitan el contrato, los recibos o transferencias del pago y cualquier requerimiento enviado al vendedor.

Entre usted y el vendedor, la compraventa es obligatoria desde que acordaron el inmueble y el precio, aunque falte la escritura. Pero la venta de un inmueble debe formalizarse, por regla general, en escritura pública —la ley admite una forma más sencilla solo para inmuebles de valor reducido— e inscribirse en el Registro Público para surtir efectos frente a terceros. Mientras eso no ocurra, el inmueble sigue a nombre del vendedor: si lo vende de nuevo y el segundo comprador inscribe primero, o si un acreedor suyo lo embarga, usted tendría que defender su compra con el contrato y la prueba del pago, y podría no prevalecer. Si el vendedor coopera, la compraventa se formaliza ante notario; si no, puede exigirse judicialmente. Se revisan el contrato, los comprobantes de pago y lo que hoy consta en el Registro.

La escritura lo hace dueño frente al vendedor, pero mientras no se inscriba no surte efectos frente a terceros que confían en lo que dice el Registro. Si el vendedor vende otra vez y el segundo comprador inscribe primero, por regla general prevalece la venta inscrita, salvo que ese comprador conociera la venta anterior o no hubiera actuado de buena fe; y si un acreedor del vendedor embarga el inmueble, usted tendría que defender su compra en ese juicio. La protección del Registro también tiene límites a su favor: no ampara a quien adquiere de una venta hecha sin consentimiento del dueño o con documentos falsos. Lo urgente es inscribir. Primero se averigua por qué no se inscribió —un trámite pendiente en la notaría, impuestos o derechos sin pagar, una observación del Registro— y se revisa si después de su compra se inscribió algo en el folio real. Se necesitan la escritura, los datos de su ingreso al Registro, si existen, y el folio real.

Puede hacerse si antes se sabe qué carga existe y cómo se va a cancelar. Por regla general, una hipoteca o un embargo inscritos no desaparecen con la venta: el inmueble pasa al comprador con la carga y el acreedor conserva su derecho, y una venta inscrita después del embargo no lo elimina. Por eso se revisa el folio real y se define, antes de pagar, cómo se libera el gravamen: con una hipoteca, lo habitual es pagar al acreedor y cancelarla en la misma operación; con un embargo, la cancelación depende del juicio del que proviene. Si el inmueble está en remate, todo depende de la etapa del juicio. Se necesitan un certificado de gravámenes reciente y los datos del crédito o del juicio.

Mientras no se haga la partición, los herederos tienen derecho sobre la herencia en su conjunto, no sobre bienes concretos. Por eso cada heredero puede vender o ceder su derecho hereditario —si lo cede a alguien ajeno a la herencia, antes debe notificarlo a los demás herederos, que tienen preferencia para adquirirlo—, pero no puede vender la casa como si fuera solo suya; quien compra derechos hereditarios adquiere la parte que corresponda a ese heredero en la partición, no la casa. La venta de la casa durante la sucesión requiere, por regla general, la intervención del albacea y el acuerdo de los herederos, y el albacea no puede gravarla ni hipotecarla sin su consentimiento. Para que la casa quede a nombre de un heredero se necesita la adjudicación, que se formaliza en escritura y se inscribe en el Registro Público. El trámite sucesorio y la operación inmobiliaria deben coordinarse para que esa escritura se inscriba sin observaciones. Se necesitan el acta de defunción, el testamento si existe, las actas que acreditan el parentesco, la escritura del inmueble y, si ya hay un trámite sucesorio, sus constancias.

Sí. Se aplican el Código Civil y la legislación registral del Estado de México, la inscripción corresponde a la oficina del Instituto de la Función Registral del Estado de México (IFREM) que tiene a su cargo la zona donde está el inmueble, y los juicios sobre el inmueble suelen llevarse ante los juzgados civiles del distrito judicial donde se ubica. Plazos, requisitos y documentos no siempre coinciden con los de la Ciudad de México, así que el asunto se revisa desde el inicio con la legislación de la entidad, aunque el contrato se haya firmado en la capital. Atendemos inmuebles en ambas entidades y en la zona metropolitana.

Depende de si el asunto es una revisión, una operación o un litigio. Los honorarios se cotizan por escrito después de revisar los documentos, con alcance y etapas definidas desde el inicio. La asesoría inicial dura 60 minutos y cuesta $2,000 MXN, abonables a los honorarios si contrata el asunto.