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Guía · Derecho inmobiliario
Cómo redactar un contrato de arrendamiento en México
Un contrato de arrendamiento no impide el conflicto: decide quién tiene razón cuando aparece. Estas son las cláusulas que conviene redactar con precisión antes de entregar el inmueble.
Nueve cláusulas · Un mismo contrato
¿Va a firmar o revisar un contrato de arrendamiento?
Redactar bien un contrato de arrendamiento es la forma más barata de evitar un litigio caro.
El contrato es la base legal que regula la relación entre arrendador e inquilino. En México el arrendamiento se rige por el Código Civil de cada entidad, de modo que un mismo texto no produce los mismos efectos en todos los estados. Un contrato impreciso deriva en impagos, discusiones sobre el estado del inmueble y desalojos que se alargan.
Nota de la firma
Casi ningún conflicto de arrendamiento nace de una cláusula ausente: nace de una cláusula ambigua. «Buen estado», «gastos menores» y «previo aviso» son las tres expresiones que más veces hemos visto discutirse. Conviene escribir qué, quién, cuándo y con qué prueba.
Por qué la redacción decide el resultado
El contrato fija el punto de partida de la relación y, sobre todo, el reparto de la carga de la prueba. Cuando el texto no dice quién responde de una reparación o en qué plazo se devuelve el depósito, la discusión se resuelve con lo que cada parte pueda demostrar. Redactar con precisión no es formalismo: es decidir por anticipado qué documento se va a poder exhibir.
Las cláusulas que no pueden faltar
Estas nueve cláusulas cubren los puntos donde se concentra la mayoría de las controversias. El ejemplo de cada una es orientativo: debe ajustarse al inmueble, a la entidad y a lo pactado entre las partes.
Identificación
Partes e inmueble
Qué debe fijar
Los datos completos de arrendador y arrendatario —nombre, domicilio e identificación oficial— y una descripción del inmueble que no admita duda: dirección, superficie y distribución. Si alguien firma en representación, debe constar el instrumento que le otorga facultades.
Ejemplo de cláusula
El arrendador, con domicilio en [domicilio], y el arrendatario, con domicilio en [domicilio], convienen el arrendamiento del inmueble ubicado en [dirección], consistente en una casa de 120 m² con tres recámaras y dos baños.
Plazo
Duración y renovación
Qué debe fijar
La fecha de inicio y la de terminación, y si la prórroga opera de forma automática o requiere acuerdo escrito. Conviene fijar el plazo de preaviso: es lo que evita discutir después si el contrato seguía vigente.
Ejemplo de cláusula
El contrato tendrá una duración de doce meses, del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2027. La renovación se acordará por escrito con treinta días naturales de anticipación al vencimiento.
Contraprestación
Renta y forma de pago
Qué debe fijar
El importe, la fecha límite, el medio de pago y la cuenta receptora. Si se pacta actualización, la fórmula y la periodicidad deben quedar escritas; de lo contrario no puede aplicarse durante la vigencia.
Ejemplo de cláusula
La renta mensual será de $12,000.00 M.N., pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes mediante transferencia a la cuenta [número] de la institución [banco] a nombre del arrendador.
Garantía
Depósito en garantía
Qué debe fijar
El importe, qué conceptos cubre y en qué plazo y condiciones se devuelve. Es la cláusula que más se discute al terminar, y la que más se apoya en el inventario inicial.
Ejemplo de cláusula
El arrendatario entrega un depósito de $12,000.00 M.N. en garantía del cumplimiento. Se devolverá dentro de los quince días naturales siguientes a la entrega del inmueble, previa verificación de que no existen adeudos ni daños distintos del deterioro por uso normal.
Conservación
Mantenimiento y reparaciones
Qué debe fijar
Quién asume cada tipo de reparación. Por regla general corresponden al arrendador las que derivan del uso normal y afectan a la estructura o a las instalaciones; al arrendatario, las menores y las causadas por mal uso. Conviene fijar además un plazo de atención desde el aviso.
Ejemplo de cláusula
El arrendador atenderá las reparaciones mayores derivadas del deterioro natural del inmueble dentro de los diez días siguientes al aviso. El arrendatario cubrirá el mantenimiento cotidiano y las reparaciones originadas por uso indebido.
Destino
Uso del inmueble
Qué debe fijar
El destino pactado —habitacional, comercial o mixto— y la prohibición de modificarlo. El uso distinto del convenido es causa de terminación en la mayoría de los códigos civiles.
Ejemplo de cláusula
El inmueble se destinará exclusivamente a casa habitación. Queda prohibido modificar su destino o realizar alteraciones estructurales sin autorización escrita del arrendador.
Restricciones
Mascotas y subarrendamiento
Qué debe fijar
Si el contrato guarda silencio, la discusión se resuelve caso por caso. Conviene decir expresamente si se admiten animales de compañía y si el subarrendamiento o la cesión de derechos requieren consentimiento.
Ejemplo de cláusula
No se permite la tenencia de animales de compañía sin autorización escrita del arrendador. El subarrendamiento y la cesión de derechos quedan prohibidos salvo consentimiento expreso y por escrito.
Jurisdicción
Resolución de controversias
Qué debe fijar
El mecanismo previo —mediación o requerimiento por escrito— y el tribunal competente. Fijar la jurisdicción evita discutir dónde se litiga antes de discutir el fondo.
Ejemplo de cláusula
Las partes procurarán resolver cualquier controversia mediante mediación. De no alcanzarse acuerdo, se someten a la jurisdicción de los tribunales de la Ciudad de México, renunciando a cualquier otro fuero.
Terminación
Terminación anticipada
Qué debe fijar
Los incumplimientos que permiten dar por terminado el contrato antes del plazo y el procedimiento para hacerlo valer. Sin esta cláusula, cada causa debe apoyarse en el código civil aplicable.
Ejemplo de cláusula
El arrendador podrá dar por terminado el contrato si el arrendatario incurre en mora superior a quince días en el pago de la renta o destina el inmueble a un uso distinto del convenido, previo requerimiento por escrito.
El marco legal aplicable
El arrendamiento está regulado por el Código Civil de cada entidad federativa. En la Ciudad de México, el artículo 2398 y siguientes fijan las obligaciones básicas: el arrendador debe garantizar el uso pacífico del inmueble y conservarlo en estado de servir; el arrendatario debe pagar la renta en los términos convenidos y devolverlo como lo recibió, salvo el deterioro por uso normal. Antes de firmar conviene comprobar qué código resulta aplicable, porque los plazos de prórroga y las causas de terminación no coinciden entre estados.
Prácticas que reducen el conflicto
Escriba en términos verificablesSustituya «buen estado» por una descripción con medidas, cantidades y fechas. Una cláusula que no puede comprobarse tampoco puede exigirse.Levante inventario con fotografíasAnexe una relación de muebles, instalaciones y acabados con imágenes fechadas. Es la prueba que decide la devolución del depósito.Deje constancia de cada entregaRecibos de renta, avisos y autorizaciones por escrito. Un mensaje aislado rara vez sustituye a un acuse.Valore la ratificación ante notarioNo es obligatoria, pero da fecha cierta al documento y facilita su ejecución si el asunto llega a tribunales.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar el contrato?No. Ratificarlo ante notario, o registrarlo cuando la entidad lo prevé, no es requisito de validez; da fecha cierta y facilita su ejecución.¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar?Requiera el pago por escrito y conserve el acuse. Si el incumplimiento persiste, procede la acción de terminación conforme al código civil aplicable.¿Puede aumentarse la renta durante la vigencia?Solo si el contrato lo prevé expresamente, con la fórmula y la periodicidad pactadas. En caso contrario, el ajuste corresponde a la renovación.¿En qué plazo se devuelve el depósito?El que fije el contrato. A falta de pacto suele estarse a un plazo razonable tras la entrega, verificado que no existan adeudos ni daños.
Conclusión
Un contrato de arrendamiento bien redactado no elimina el riesgo: lo reparte de forma previsible y deja escrito qué se va a poder probar. Las nueve cláusulas anteriores cubren los puntos donde se concentran las controversias; el resto depende del inmueble, de la entidad y de lo que las partes estén dispuestas a asumir.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría jurídica para un caso concreto. El régimen del arrendamiento corresponde al Código Civil de cada entidad y sus efectos dependen del inmueble, del destino pactado y de las circunstancias de las partes.
Escrito por
Daniel Falcón
Titular de la firma · Trayectoria como Secretario de Tribunal, Poder Judicial de la Federación
Dirige HF Consultores Legales, despacho de la Ciudad de México dedicado a la asesoría corporativa, fiscal, inmobiliaria y laboral de empresas. Revisa cada documento preguntándose cómo podría leerse después, si alguien lo cuestiona.
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Siguiente paso
¿Va a firmar o revisar un contrato de arrendamiento?
Describa brevemente la operación: qué inmueble es, para qué uso, por cuánto tiempo y qué garantías se han ofrecido. Con eso podemos indicarle qué conviene revisar antes de firmar.
También puede llamarnos al (55) 5448 5875.
Un contrato se redacta para el día del desacuerdoLo que no se escribe, se discute