Tengo un contrato privado de compraventa, pero no escrituras: ¿qué puedo hacer?

La solución depende de lo que realmente se contrató, de quién podía transmitir el inmueble y de los antecedentes de propiedad. Tener un contrato privado no significa necesariamente carecer de derechos, pero tampoco garantiza que pueda obtenerse una escritura sin revisar la operación.

La compraventa implica, en términos generales, que una persona se obliga a transmitir una cosa o un derecho y la otra a pagar un precio cierto en dinero. Cuando las partes identificaron el inmueble y acordaron sus elementos esenciales, el contrato puede producir obligaciones jurídicas aunque no se haya formalizado en escritura pública.

La legislación civil distingue la existencia del acuerdo de la forma legal que se exige para determinadas operaciones. Por ello, la falta de escritura no convierte automáticamente en inexistente toda compraventa. Sin embargo, puede impedir que la operación se formalice o inscriba en las condiciones necesarias para acreditar y hacer valer el derecho frente a otras personas.

Importa examinar el texto firmado. No tiene el mismo alcance una compraventa definitiva que una promesa de venta, una cesión de derechos, un recibo por anticipo o un convenio que únicamente permite ocupar el inmueble.

Estas diferencias son importantes. Un contrato puede obligar al vendedor a formalizar la operación sin que esa obligación, por sí sola, resuelva un conflicto de propiedad con alguien ajeno al contrato. Asimismo, la ausencia de inscripción no significa, en todos los casos, que el acuerdo carezca de efectos entre sus firmantes; deben considerarse las exigencias legales y los derechos registrales de terceros.

En CDMX y Estado de México existen reglas sobre la forma de las operaciones inmobiliarias y supuestos particulares que requieren un análisis del valor, fecha y características de la compraventa. No conviene asumir que todo documento privado produce idénticos efectos.

Si la operación fue realmente una compraventa, el vendedor tenía capacidad para disponer del derecho correspondiente y las obligaciones pactadas se encuentran satisfechas o pueden cumplirse, puede ser posible formalizar la transmisión ante notario.

Antes de solicitar la escritura conviene revisar la identidad de las partes, la descripción del inmueble, el precio, los comprobantes de pago, la escritura antecedente y la situación registral. También deben verificarse gravámenes, copropietarios y demás circunstancias que afecten la operación.

Cuando una parte se niega injustificadamente a otorgar la forma legal que corresponde, puede existir el derecho a exigir la formalización. La viabilidad depende de demostrar un contrato válido y la obligación específica de quien debe formalizarlo. La formalización contractual, por sí misma, no determina la propiedad en perjuicio de un tercero ajeno al acuerdo.

El fallecimiento del vendedor introduce un problema distinto. Es necesario establecer si antes de su muerte celebró una compraventa que generó obligaciones exigibles o si el inmueble seguía perteneciendo a su patrimonio sin haber sido válidamente enajenado.

En el primer supuesto, la relación contractual puede exigir examinar quién representa la sucesión y qué obligaciones subsisten. En el segundo, los derechos de los herederos, la adjudicación y la capacidad de disponer del inmueble adquieren especial relevancia.

La muerte del vendedor no convierte automáticamente al comprador en heredero ni permite considerar que cualquiera de los familiares pueda firmar en sustitución del propietario. Tampoco significa que toda operación deba volver a celebrarse. Hay que revisar el contrato, los antecedentes del inmueble y la situación sucesoria concreta.

Si quien falleció fue el titular inscrito anterior, pero el comprador contrató con otra persona, deberá reconstruirse la cadena de transmisiones: no puede suponerse que quien aparece en el Registro sea quien debe cumplir todas las obligaciones de los contratos posteriores.

La expresión cesión de derechos se utiliza en documentos muy distintos. Puede referirse a derechos derivados de un contrato, derechos hereditarios, derechos posesorios o a otras situaciones jurídicas. La denominación del documento no determina por sí sola que exista una compraventa del dominio del inmueble.

Por ejemplo, adquirir derechos de posesión no equivale necesariamente a adquirir la propiedad inscrita. Una cesión de derechos hereditarios tampoco identifica, por sí misma, a su cesionario como propietario exclusivo de una casa específica.

Antes de prometer una escritura, debe determinarse el derecho transmitido, quién lo tenía y si podía transferirlo. En ocasiones hace falta regularizar primero un antecedente; en otras, la persona únicamente adquirió un derecho distinto de la propiedad que esperaba recibir.

La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, permite adquirir la propiedad cuando la posesión reúne las condiciones que establece la legislación aplicable. No basta con haber vivido en una casa durante muchos años ni con contar con recibos de servicios a nombre propio.

Importa el origen y carácter de la posesión, que ésta se ejerza en concepto de propietario y que concurran los demás requisitos legales. La buena o mala fe, la continuidad, la publicidad y las circunstancias de la ocupación pueden modificar el análisis.

En determinados casos, una persona que compró y posee un inmueble puede tener elementos tanto para exigir la formalización de la compraventa como para plantear la prescripción adquisitiva. Sin embargo, no son soluciones intercambiables para cualquier documento o posesión: sus fundamentos, requisitos y efectos son diferentes.

Si la propiedad ya fue adjudicada en una resolución judicial y lo pendiente es la inscripción, puede existir un problema registral antes que uno de prescripción o de nueva compraventa.

La revisión debe partir del expediente documental del inmueble, no del nombre del trámite que alguien sugirió. Los elementos más útiles suelen ser:

• Contrato privado original, anexos y cualquier cesión posterior.
• Comprobantes del precio pagado y constancias de entrega del inmueble.
• Escritura antecedente y datos para localizar el folio real en el Registro Público.
• Certificados o consultas sobre titularidad, gravámenes y anotaciones registrales.
• Documentación que explique desde cuándo, por qué y cómo se ejerce la posesión.
• Actas de defunción, documentos sucesorios o poderes, si alguna parte falleció.
• Sentencias y documentos de adjudicación, si hubo un juicio anterior.
• Antecedentes catastrales y recibos de contribuciones, como información complementaria, sin asumir que sustituyen el título de propiedad.

Con esos documentos es posible distinguir si la operación requiere formalizar una obligación contractual, aclarar una sucesión, corregir un antecedente registral o examinar otra figura adquisitiva.

La falta de escritura puede pasar inadvertida mientras el comprador habita el inmueble. Suele hacerse visible cuando intenta vender, tramitar un crédito, transmitirlo a sus herederos o responder a una reclamación de propiedad.

Antes de firmar nuevas cesiones, pagar por una supuesta regularización o iniciar un asunto de prescripción, conviene reconstruir la historia jurídica del inmueble. Elegir una vía sin identificar el derecho existente puede prolongar el conflicto o afectar derechos de otras personas.

HF Consultores Legales examina contratos, escrituras y antecedentes registrales para determinar las alternativas de regularización según cada caso. Si necesita revisar su documentación, puede consultar nuestra área de abogados inmobiliarios.